房產(chǎn)抵押貸款作為一種普遍的金融工具，在全球范圍內(nèi)發(fā)揮著重要的作用。它不僅為家庭和企業(yè)提供了資金獲取的途徑，而且在推動經(jīng)濟增長、促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與發(fā)展中扮演了關(guān)鍵角色。然而，盡管房產(chǎn)抵押貸款用處這么大，人們對其的認識仍然存在一些普遍的誤區(qū)。

• 誤區(qū)1 ：許多人認為房產(chǎn)抵押貸款是一種風(fēng)險極高的金融行為，擔(dān)心一旦無法按時還款，就會失去寶貴的家園。這種觀點雖然在一定程度上反映了房產(chǎn)抵押貸款的潛在風(fēng)險，但忽略了銀行等金融機構(gòu)會提供多種還款方案和救助措施來幫助借款人度過難關(guān)。
   
• 誤區(qū)2：認為只有財務(wù)狀況不佳的人才會申請房產(chǎn)抵押貸款，而實際上，無論是用于投資、教育（經(jīng)營貸）還是改善生活條件（消費貸），房產(chǎn)抵押貸款都為各類人群提供了靈活的資金解決方案。

 

而另外一部分人會問：那么是有了房子就能貸款了嗎？房產(chǎn)抵押貸款市場申請情況又是怎樣的呢？銀行對于貸款是怎樣一步步審批的？

 

01 當前申請情況概述

 

隨著香港等各大城市對于樓市調(diào)控政策的放松和嚴禁，房產(chǎn)抵押貸款申請的情況也在不斷變化。許多借款人看重房產(chǎn)抵押貸款相對較低的利率和較長的還款期限，將其視為解決財務(wù)需求的有效手段。然而，對于申請過程(審批）的了解不足導(dǎo)致一些借款人在申請過程中遇到困難：
 

1.在房產(chǎn)抵押審批過程中銀行到底如何看重借款人、房產(chǎn)、企業(yè)（如果適用）？銀行更喜歡這些方面符合什么條件呢？

 

 關(guān)于借款人：

（1）良好的還款記錄：查看自己征信報告中的還款記錄，確認是否有逾期情況。良好的還款記錄意味著沒有當前逾期，尤其是沒有嚴重的逾期記錄。

在征信報告中，“N”代表當前按期還款。如果出現(xiàn)數(shù)字（如1,2,3,4,5,6,7），則表示逾期的月數(shù)。數(shù)字越大，說明逾期次數(shù)越多，信用狀況越差，將對銀行審批過程造成不利。

 

（2）合理的負債水平：檢查征信報告上顯示的負債，包括信用卡負債、各類貸款負債、擔(dān)保負債等。確保借款人名下的負債水平處于合理范圍內(nèi)，同時資產(chǎn)負債比保持不超過收入的70%。

 

 

（3）適當?shù)馁J款筆數(shù)：借款人名下的貸款筆數(shù)應(yīng)處于一個合理的范圍，盡量不超過3筆。（許多銀行對借款人貸款筆數(shù)有具體要求）

 

（4）征信查詢次數(shù)適當：銀行對征信查詢的次數(shù)有一定要求。例如，規(guī)定在特定時間內(nèi)的查詢次數(shù)不超過特定次數(shù)。過多的查詢次數(shù)可能會影響信用評分，因此要控制查詢頻率。

 

（5）征信上無欠費信息：征信報告中的公共信息部分不應(yīng)有欠費信息、稅務(wù)罰款或民事裁決等不良記錄。

 

關(guān)于房產(chǎn)：

關(guān)于企業(yè)（如果適用）：

（1）公司類型及成立時間

a.不應(yīng)涉及投資、娛樂、金融等高風(fēng)險行業(yè)。銀行會根據(jù)其行業(yè)風(fēng)險評估來決定是否接受貸款申請。

b.新公司或新注冊的企業(yè)也可以申請抵押貸款，但銀行更傾向于有真實經(jīng)營歷史的企業(yè)。例如，新過戶的公司在銀行眼中可能存在一定的風(fēng)險。

 

（2）公司經(jīng)營

a.公司的經(jīng)營狀態(tài)應(yīng)無異常，如工商行政異常、地址異?；蛏婕霸V訟等情況都會影響貸款的審批。

 

b.有些銀行可能要求提供對公流水證明，而有些則不需要。這取決于貸款的具體要求和銀行的風(fēng)險評估標準。

 

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所以在銀行審批過程中，會偏愛那些信用記錄良好、有穩(wěn)定收入來源（個人/企業(yè)）、負債比例合理、以及房產(chǎn)價值明確、房產(chǎn)的位置優(yōu)越、容易變現(xiàn)的客戶，因為這減少了銀行的潛在風(fēng)險。
 

 

2.房產(chǎn)抵押與其他類型貸款的風(fēng)險和優(yōu)勢對比

 

（1）風(fēng)險對比：相較于無擔(dān)保的信貸產(chǎn)品（如個人信用貸款）或高利率的網(wǎng)貸，房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險相對較低。這是因為房產(chǎn)作為有形資產(chǎn)的擔(dān)保，為貸款機構(gòu)提供了額外的安全保障，從而降低了貸款的違約風(fēng)險。因此，即使借款人未能償還貸款，銀行也可以通過處置抵押的房產(chǎn)來回收貸款，這大大減少了銀行的潛在損失。

 

（2）優(yōu)勢對比：房產(chǎn)抵押貸款的一個顯著優(yōu)勢是較低的利率。由于有房產(chǎn)作為擔(dān)保，銀行或貸款機構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險較小，大多會提供更低的利率。此外，房產(chǎn)抵押貸款的還款期限較長，這意味著借款人可以有更長的時間來分配和管理自己的財務(wù)負擔(dān)。

 

 

房產(chǎn)抵押貸款的用途廣泛，可以滿足個人和企業(yè)多樣化的財務(wù)需求：

經(jīng)營性貸款：對于企業(yè)主而言，房產(chǎn)抵押貸款是一種重要的經(jīng)營性貸款方式。企業(yè)可以通過抵押其房產(chǎn)來獲得必要的資金，用于擴大生產(chǎn)、購買設(shè)備、補充營運資金或進行其他經(jīng)營性投資。這種貸款因其較低的利率和較長的還款期限，成為企業(yè)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本的有效手段。
 

 

具體來說，企業(yè)可以利用房產(chǎn)抵押貸款進行以下活動：

 

擴張業(yè)務(wù)：用于開設(shè)新的業(yè)務(wù)地點、擴充銷售網(wǎng)絡(luò)或增加生產(chǎn)線。

購買設(shè)備：更新或購買新的生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)，以提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品質(zhì)量。

營運資金：解決企業(yè)日常運營中的資金周轉(zhuǎn)問題，如原材料采購、員工工資支付等。

研發(fā)投入：資助新產(chǎn)品或服務(wù)的研發(fā)，以維持企業(yè)的競爭力和創(chuàng)新能力。

償還舊債：利用較低利率的房產(chǎn)抵押貸款替換高成本的債務(wù)，以降低財務(wù)成本和改善財務(wù)狀況。
 

02 房產(chǎn)抵押貸款申請步驟

 

01 初步咨詢和資格審查
 

詳細流程：此階段是整個申請過程的基礎(chǔ)，借款人需與銀行或其他貸款機構(gòu)進行初步溝通，了解貸款條件、利率、還款方式等關(guān)鍵信息。同時，銀行會對借款人的財務(wù)狀況進行初步審查，包括收入水平、信用歷史和現(xiàn)有負債等。

 

注意：（1)在此階段，借款人應(yīng)準確報告自身的財務(wù)情況，包括但不限于收入來源、存款額度及任何現(xiàn)有債務(wù)。準確無誤的信息有助于銀行更好地評估借款人的貸款資格。

 

（2）借款人應(yīng)主動查詢不同貸款產(chǎn)品的詳情，以更好地為自己選擇最合適的方案。

 

 

02 文件和資料準備
 

詳細流程：在確認申請資格后，借款人需要根據(jù)銀行的要求準備一系列必要的文件和資料，以下是房小融整理的一份詳細的文件和信息準備清單，以及相關(guān)建議，旨在幫助借款人有效規(guī)避常見錯誤，確保申請流程的順暢。

個人身份證明：包括身份證、戶口本和婚姻狀況證明等。

收入證明：這可能包括但不限于最近的工資單、稅務(wù)報表或是雇主提供的收入證明信。對于自雇人士，提供近期的營業(yè)收入證明及稅務(wù)申報記錄。

財務(wù)狀況證明：銀行對賬單、投資證明、其他貸款或負債的詳細信息，以展現(xiàn)財務(wù)健康狀況。

信用報告：提前獲取并仔細審查自己的信用報告，確保所有信息準確無誤，及時更正錯誤信息，以免影響貸款審批。

房產(chǎn)證明：提供房產(chǎn)證、購買合同、地稅單據(jù)等，以證明借款人是該房產(chǎn)的合法所有者，并展示房產(chǎn)的價值。

評估報告：雖然房產(chǎn)評估通常由貸款機構(gòu)安排，但了解評估過程并確保您的房產(chǎn)處于最佳狀態(tài)，可以幫助獲得更高的評估價值。

 

注意：（1）大多數(shù)銀行接受18-65周歲的借款人申請貸款，高于65周歲，加上貸款年限銀行無法評估其是否能夠償還，需要增加共借人（如配偶或子女），部分銀行接受主貸人到80周歲。

 

（2）借款人若為已婚，則需提供結(jié)婚證和雙方身份信息等資料，若為離異則需提供離婚證明以及財產(chǎn)分割記錄材料；

 

（3）確保所有文件的真實性和最新性。任何過時或不準確的信息都可能導(dǎo)致申請延誤或被拒。特別是房產(chǎn)證等資料，需要確保無任何法律糾紛，清晰展示房產(chǎn)的所有權(quán)和價值。

 

03 房產(chǎn)評估
 

詳細流程：銀行將對借款人的房產(chǎn)進行評估，確定其市場價值。這一步驟通常涉及專業(yè)評估師對房產(chǎn)的實地考察，評估報告將直接影響貸款金額。

(因為各銀行對房產(chǎn)的地段等偏好不同，同一房產(chǎn)的評估價格在不同銀行會有所不同）

 

注意：（1）在評估前，提供詳盡的房產(chǎn)資料和改進記錄，幫助評估師更準確地評估房產(chǎn)價值。

 

（2）小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村自建房、被查封的商品房和未取得房產(chǎn)證的商品房等等，容易被銀行拒絕申請貸款。

 

（3）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰，未設(shè)其他抵押，且符合國家上市交易條件，能在房地產(chǎn)市場自由流通等——滿足這些條件的房產(chǎn)易被銀行接受，是銀行偏愛的房產(chǎn)特點。
 

 

04 貸款審批
 

詳細流程：銀行會基于借款人的財務(wù)狀況、信用歷史以及房產(chǎn)評估結(jié)果對貸款申請進行詳細審批。

 

注意：在等待審批期間，借款人應(yīng)保持現(xiàn)有的財務(wù)狀況穩(wěn)定，避免進行大額消費或負債，因為這些行為可能影響銀行的最終審批。

 

05 合同簽訂及放款
 

詳細流程：銀行放款時，貸款資金銀行會受托支付，打到借款人提供的購銷合同中供貨方的收款賬戶。

 

注意：（1）在簽訂合同前，借款人應(yīng)仔細閱讀合同細節(jié)，具體什么還款方式，每年/每月還款多少，是否可以提前還貸等等；

 

（2）注意貸后管理：銀行會從以下方面入手a.復(fù)查貸款用途的真實性，及時防止貸款流入樓市、股市、信托等領(lǐng)域，款項一旦流入這些領(lǐng)域，銀行就會面臨巨額的罰款，所以貸款會被收回。

b.復(fù)查借款人的隱性負債，防止發(fā)生以貸養(yǎng)貸的情給銀行帶來損失。

c.監(jiān)控經(jīng)營狀況是否正常，保證貸款能夠按時足額收回。

 

03 選擇非正規(guī)渠道的風(fēng)險

因為銀行審批房產(chǎn)抵押貸款的嚴格條件把控，導(dǎo)致一些借款人可能會轉(zhuǎn)向民間機構(gòu)或其他非正規(guī)渠道。這些渠道雖然在某些情況下能提供更快捷的貸款服務(wù)，但往往伴隨著更高的利率和隱性費用。更為嚴重的是，一些非正規(guī)渠道的合同條款不清晰，費用不透明，甚至存在欺詐風(fēng)險，給借款人帶來巨大的財務(wù)負擔(dān)和法律風(fēng)險。

 

這里房小融講一個實際案例：

 

深圳一位客戶李先生是一位自由職業(yè)者，急需資金擴展工作室，便向一個非正規(guī)機構(gòu)申請了房產(chǎn)抵押貸款。這家機構(gòu)承諾快速放款，但合同條款含糊，隱藏了高額的利率和費用。李先生借款500萬元，房子總價1000萬，面對的年利率高達18%，外加5%的服務(wù)費（50,000元）和其他附加費用。當他嘗試提前還款時，還被告知需支付借款總額10%的提前還款費用（100,000元）。

隨著時間推移，李先生發(fā)現(xiàn)自己無法承擔(dān)這些高昂的費用，違約的風(fēng)險日益增加。在如此心焦時，李先生通過各種網(wǎng)站試圖尋找方法解決，最后通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系到了房小融，經(jīng)過對李先生情況的了解，我們尋找并為他推薦了一款接受一押為民間，利率為3%的產(chǎn)品：

 

 

 

 

 

 

房產(chǎn)抵押貸款常見問題整理

1 抵押貸款是否能進行二次抵押.

在資金需求時，若無其他合適貸款產(chǎn)品，又滿足房子一押是按揭銀行，且房子里面有余值的條件，可考慮進行二次抵押，二次抵押一般銀行可貸金額是房產(chǎn)評估價的70% -80%減去按揭部分金額。常見于機構(gòu)或民間典當，特點是利息較高，適合短期資金周轉(zhuǎn)，能實現(xiàn)快速融資。若不緊急且房產(chǎn)具有較高余值，建議先解除原抵押再申請貸款。余值計算示例：房產(chǎn)評估價300萬，尚欠貸款100萬，其余值為（300萬×70%）-100萬=110萬。此情形下，需先償還原貸款并解除抵押，可能需要自籌或借助墊資服務(wù)。
 

2 所有的房子都可以貸款嘛？

并非所有房產(chǎn)均可用于抵押貸款，滿足房子可以上市交易，且沒有在交易中心登記違建等特點才可申請抵押，如商品房、公寓、商鋪、寫字樓等。自建房、小產(chǎn)權(quán)房、不滿五年的經(jīng)濟適用房則不符合條件。根據(jù)房產(chǎn)土地性質(zhì)和銀行要求，可抵押的房產(chǎn)類型及受理銀行可能有所不同。

 

3 抵押貸款后是否可注銷營業(yè)執(zhí)照？

經(jīng)營抵押貸這是一筆經(jīng)營用途的貸款，旨在支持經(jīng)營，即使未有實際經(jīng)營，也需保證存在，因為貸款每1-3年會審核一次，如果貿(mào)然注銷營業(yè)執(zhí)照，這種情況就會出現(xiàn)我們常說的“抽貸”，客戶經(jīng)理聯(lián)系你對你的情況進行核實，核實名下未有公司或者無真實經(jīng)營都會要求你提前還款。
 

4 房產(chǎn)抵押后，房子還是自己的嘛？

房產(chǎn)抵押給銀行或金融機構(gòu)后，所有權(quán)仍歸個人所有。銀行賺取的是利息，只要按時還款，避免多次逾期，可以保持房產(chǎn)所有權(quán)并正常出租。

 

5 抵押的房子一定要是自己的嗎？

可以抵押非個人名下的房產(chǎn)，前提是獲得房屋產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)。這種情況下，借款人和產(chǎn)權(quán)人身份不同，借款人可使用他人房產(chǎn)進行貸款。

 

應(yīng)對貸款申請時流水不足的策略

大多銀行要求借款人提供一段時間內(nèi)的財務(wù)流水記錄，以評估其還款能力。如果財務(wù)流水顯示收入不穩(wěn)定或存在大量未說明的資金流動，可能會影響貸款審批。

PS：大部分銀行對借款人的進項流水有一定的要求，少部分銀行審批時不要求借款人提供銀行流水。
 

解決方案：

（1）提前準備：提前幾個月開始整理和審查個人或企業(yè)的銀行對賬單，確保所有收入和支出都能得到合理解釋。

 

（2）說明不規(guī)則收入：對于自雇人士或季節(jié)性收入較多的借款人，準備額外文件說明收入的不規(guī)則性及其可靠性。

 

（3）資金來源證明：對于大額存款，提供資金來源證明，如禮金證明、資產(chǎn)銷售合同等，或者提供備用房產(chǎn)、理財賬戶和基金等財力證明，來證實自己的還款能力，以消除銀行的疑慮。

 

（4）可通過非直系親屬幫助轉(zhuǎn)賬至個人儲蓄卡或?qū)~戶，轉(zhuǎn)賬備注需明確為貨款或合同款等，且資金需在賬戶內(nèi)過夜，流水金額一般需達到貸款金額的兩倍以上。

 

04 貸后管理的挑戰(zhàn)與策略

問題描述：貸款發(fā)放后，借款人可能面臨財務(wù)狀況變化、利率調(diào)整或房產(chǎn)價值波動等問題，影響還款計劃。

解決方案：

（1）定期審查財務(wù)狀況：定期審查自己的財務(wù)狀況和還款計劃，確保與當前的經(jīng)濟狀況和收入水平相匹配。

 

（2）及時溝通：遇到還款困難時，應(yīng)及時與銀行溝通，探討可能的解決方案，如調(diào)整還款計劃、利率重定等。

 

（3）額外還款：財務(wù)允許的情況下，考慮做額外還款以減少總利息成本和縮短還款期限。

 

（4）風(fēng)險意識：對于可能影響還款能力的因素，如經(jīng)濟衰退、行業(yè)變動等，保持警覺，提前制定應(yīng)對策略。

 

（5）維護良好的信用記錄：定期檢查和維護良好的信用記錄，這對獲取更優(yōu)貸款條件和應(yīng)對未來的財務(wù)需求至關(guān)重要。

 

 

最后房小融再提一下房產(chǎn)抵押審批過程的核心4點

（1）財務(wù)健康狀況：銀行首先會評估申請人的財務(wù)狀況，包括收入穩(wěn)定性、負債比例、以及信用歷史。一個健康的財務(wù)狀況是獲得貸款批準的關(guān)鍵。

（2）房產(chǎn)價值評估：房產(chǎn)本身的價值將經(jīng)過專業(yè)評估，以確定可貸款的金額。高價值且位置優(yōu)越的房產(chǎn)更容易獲得較高額度的貸款。

（3）合法性和合規(guī)性：確保所有提供的文件、證件及房產(chǎn)本身符合當?shù)胤珊豌y行的貸款政策要求。

（4）詳細而準確的申請材料：提交的每一份文件都應(yīng)該是最新和最準確的，包括但不限于個人身份證明、收入證明、財務(wù)報表、以及房產(chǎn)證明等。

 

 

 

總結(jié)

 

房小融建議有需要的粉絲們積極獲取與房產(chǎn)抵押貸款相關(guān)的所有信息和知識，包括貸款的種類、利率、還款期限等，以便做出明智的決策。實事求是地評估自己的財務(wù)狀況，包括收入、支出、債務(wù)和資產(chǎn)。了解自己的財務(wù)承受能力，避免過度借貸。

 

在必要時尋求金融顧問或律師的專業(yè)建議，特別是在面對復(fù)雜的合同條款和財務(wù)規(guī)劃時。與貸款機構(gòu)保持開放和積極的溝通，及時解決在申請過程中遇到的任何問題或疑惑。
 

 

通過深入理解房產(chǎn)抵押貸款的審批流程，認識到合理規(guī)劃及通過正規(guī)渠道申請的重要性，并保持積極的態(tài)度面對整個過程，您不僅能夠提高獲得貸款的機會，還能確保這一財務(wù)決策帶來的長期影響符合您的最佳利益。正確處理房產(chǎn)抵押貸款不僅是一項財務(wù)活動，更是一種財務(wù)智慧的體現(xiàn)。

 

 

以上是房小融提供的關(guān)于房產(chǎn)審批到底是怎樣一個過程的相關(guān)內(nèi)容分析，如有疑問歡迎隨時咨詢。

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