近期，北京發(fā)布了新的樓市調(diào)整政策【下調(diào)LPR及調(diào)整首付比例】（需要了解詳情的可后臺私信房房）同時北京各區(qū)也一步步實行市區(qū)政策。

昌平的新房市場目前正在經(jīng)歷一場慘烈的降價潮。

今年昌平北地區(qū)推出了多個新項目：嘉境里的開盤價最低為3.8萬元/平米，而清樾府的價格估計也將在4萬元/平米左右。接下來，北四村的龍湖觀萃預(yù)計也將降價。其中地理位置最優(yōu)的梧桐星宸，也推出了75/85平米的小戶型特價房。

很多房東大跌眼鏡（按揭），但困于手頭需要周轉(zhuǎn)資金還是決定房產(chǎn)抵押。

今天房房特地整理了在北京昌平區(qū)申請房屋抵押貸款的要求、流程以及，以期可以幫助到更多朋友：

銀行對借款人資質(zhì)條件的要求大致是該圖內(nèi)容，下面房房說說其中幾點細節(jié)：

1. 年齡要求

在貸款申請過程中，不同銀行對于抵押人和借款人的年齡要求有所不同。一般情況下，抵押人的年齡范圍是18至75歲，而借款人則為22至70歲。對于年齡超過60歲的借款人，不同銀行有不同的要求（有些要求必須有子女共同借款，有些則要求子女知情，還有些則可以直接辦理）

注：在沒有直系親屬可參與的情況下，銀行有時也接受朋友或股東之間的非直系共借（這種情況下的審核可能會更加嚴格）

2. 婚姻狀況

√ 單身人士正常申請；

√ 已婚人士需要夫妻共借；

√ 離婚人士需要產(chǎn)權(quán)分割清晰；

√ 配偶外籍或港澳臺部分行可申請。

3. 職業(yè)因素

（1）優(yōu)質(zhì)客戶：機關(guān)事業(yè)單位員工、國企和世界500強企業(yè)員工

（2）有待考察的客戶：鋼鐵、煤炭貿(mào)易、木材以及某些產(chǎn)能過剩行業(yè)的人士

4. 征信

銀行會審查申請人近兩年的征信記錄，關(guān)注逾期、負債和信用查詢的頻次。

5、收入

各家銀行的要求存在一定的差異，某些銀行甚至可以不看流水，而其他銀行則要求流水金額至少是負債的單倍、雙倍。

部分銀行會將月供折算成月流水的15%來核算還款能力。

1. 房產(chǎn)性質(zhì)

可以用于抵押的房產(chǎn)需要具備清晰的產(chǎn)權(quán)和較高的流通性，小房總結(jié)以下類型的房產(chǎn)可被接受用于抵押：

• 普通住宅：包括70年產(chǎn)權(quán)的公寓，是最常見的抵押貸款對象。

   

• 獨棟與聯(lián)排別墅：由于其價值較高，大多易于變現(xiàn)。

• 商業(yè)、辦公與寫字樓：這些房產(chǎn)在市中心地帶尤其受歡迎。

• 廠房：適用于商業(yè)貸款，尤其是在工業(yè)區(qū)內(nèi)。

• 經(jīng)濟適用房與房改房：雖然流通性可能較低，但在某些條件下，如補稅并獲得相關(guān)單位的交易與抵押證明后，也可以用于抵押。

   

• 限競房與央產(chǎn)房：具有特定的購買和使用條件，需要額外的審批過程。

2. 區(qū)域差異

北京市的城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)）的房產(chǎn)因為其優(yōu)越的地理位置和高流通性，非常受銀行歡迎。這些區(qū)域的房產(chǎn)易于變現(xiàn)，風險相對較低。

對于近郊區(qū)域如順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、門頭溝、通州區(qū)和房山區(qū)的房產(chǎn)，大部分銀行仍愿意提供抵押貸款服務(wù)。

然而，遠郊區(qū)如密云區(qū)、平谷區(qū)和懷柔區(qū)的房產(chǎn)因為地理位置較偏遠，其流通性和價值回收能力較低，僅有少數(shù)銀行愿意處理這類抵押。

3. 房產(chǎn)面積與房齡

房產(chǎn)的面積和房齡也是銀行考慮的重要因素。大多情況下，40至300平方米的房產(chǎn)最適合作為抵押貸款的對象。太小或太大的房產(chǎn)，由于市場需求相對較小，可能不被某些銀行接受。

房齡較新的房產(chǎn)更受歡迎，因為新房需要較少的維修，且市場價值更高。大部分銀行傾向于接受房齡在30年以內(nèi)的房產(chǎn)。對于房齡在30至70年之間的房產(chǎn)，雖然部分銀行接受，但可能會根據(jù)房齡調(diào)整貸款條件。

4. 房產(chǎn)持有時間

大部分銀行要求房產(chǎn)證持有時間至少六個月以上，這是為了確保房產(chǎn)的所有權(quán)穩(wěn)定無爭議。對于新房本，雖然個別銀行接受較短的持有期，但這樣的案例不多（需要的粉絲可后臺私信房房）。

5. 多套房產(chǎn)（備用房）

如果借款人擁有多套房產(chǎn)，這可表明其資產(chǎn)背景較為雄厚，能夠提供更多的貸款擔保。銀行在這種情況下可能會提供更優(yōu)惠的貸款利率和較高的貸款成數(shù)。

2、按揭房辦理抵押流程

按揭房想再次辦理抵押貸款，有兩種方式。

方法一：直接拿按揭房做個二抵；

A：條件：

√ 房產(chǎn)的一次抵押必須為按揭

√ 借款人要有該房屋的房產(chǎn)證:

√ 房產(chǎn)面積大于40平米;

√ 房齡不超過50年;

√ 房屋可正常上市交易的商品房

√ 借款人有按期償還借款本息的能力，收入穩(wěn)定且信用良好

√ 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無任何糾紛;

√ 用于個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現(xiàn)房;

√ 房產(chǎn)抵押可貸金額減去按揭余額有余值;

二次抵押消費貸: 額度上限100萬，無需有公司

二次抵押經(jīng)營貸:額度上限1000萬，需要有公司

B：方法評估

優(yōu)點：無需結(jié)清現(xiàn)有按揭，可直接進行二次抵押。

缺點：（1）二次抵押的還款期限需要超過一年，面臨較高的利率，大多在3.4%以上。

（2）選擇的銀行產(chǎn)品相對有限，且不是所有銀行均提供此類服務(wù)。盡管某些銀行能提供低至3%的利率，但相關(guān)要求較為嚴格。

（3）可貸款額度較小（房產(chǎn)剩余價值）。

C：當需求資金緊急、金額不高、預(yù)期回款快且收益高時。

方法二：結(jié)清按揭做一抵

流程：
第一步：向新的銀行申請抵押貸款；
第二步：銀行審批、下戶評估、出批貸函；
第三步：自有資金/過橋墊資結(jié)清尾款；
第四步：新的銀行上抵、放款；
第五步：（還清過橋資金）資金正常使用；

優(yōu)點：既降低按揭貸款利率，有效減輕了之前的還款壓力，并成功解決了經(jīng)營融資的難題。北京一次抵押經(jīng)營貸款的利率可低至2.7%，貸款期限靈活，最長可達20年，支持先息后本或等額本息的還款方式，提供了較大的資金使用靈活性。

缺點: 如果沒有自有資金結(jié)清尾款，需要過橋，需要約提前還款，時間稍長

四、關(guān)于流水、三方和資金截流問題

1、關(guān)于流水問題

經(jīng)常有朋友擔心，即便自己擁有公司但流水較少或沒有流水，是否仍然可以申請貸款。對于那些僅有殼公司、缺乏經(jīng)營活動和公司流水的情況，銀行需要其他證據(jù)來評估還款能力。

個人收入流水主要用于證明還款能力；而企業(yè)的對公流水（或個人流水替代）反映了企業(yè)的經(jīng)營和收入情況。如果是空殼公司，可以用個人流水來替代企業(yè)對公流水，這在銀行眼中具有相同的效力。

自有資金購房流水則指明所有購房資金均為個人所有。

總之，盡管公司可能是空殼，銀行仍可能批準貸款，前提是您必須提供充分證明您還款能力的證據(jù)。

流水不足怎么辦？

流水不足肯定要“養(yǎng)流水”，也就是申請前提前走幾筆。

“

養(yǎng)流水”方法：需準備至少兩張個人銀行卡。第一張銀行卡僅用于接收資金（非直系親屬打款），并須在款項備注中注明為“貨款”或“合同款”。第二張銀行卡則用作資金支出。

資金必須在接收卡內(nèi)停留至少一晚，以生成結(jié)息，這樣的流水才被視為有效，之后方可轉(zhuǎn)至支出卡。

2、關(guān)于三方受托支付問題

經(jīng)營貸的方式是第三方受托支付，一定有朋友問第三方收款到底安全嗎？具體流程是怎么樣的？要是第三方收款后不給錢怎么辦？怎么保證資金的安全呢？

【什么是受托支付】

當借款人向銀行提交抵押經(jīng)營貸款申請時，銀行貸款經(jīng)理會詢問貸款的具體用途，這是審核過程的一部分。例如，若借款人計劃使用貸款購買公司生產(chǎn)所需的原材料，必須在申請貸款前確定原材料供應(yīng)商并簽訂購銷合同。借款人需攜帶此合同，以采購名義申請貸款。審批通過后，銀行將直接將貸款金額轉(zhuǎn)賬至供應(yīng)商的賬戶。

【銀行為什么要三方受托支付？】

1、確保資金用途 ?？顚Ｓ?，就像申請按揭貸款一樣，銀行會把款打到第三方也就是房地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶中。經(jīng)營貸也是，銀行審批通過之后，會把資金打入借款人的上游企業(yè)對公賬戶中。

2.保障后續(xù)管理、規(guī)避風險 為了防止貸款資金被用于其他銀行禁止領(lǐng)域，那么銀行可以通過第三方賬戶追溯資金流向。當銀行發(fā)現(xiàn)資金用途有異常，就很有可能會提前收回貸款。

【銀行對受托支付的三方賬戶會有要求嗎？】
 

有的，詳情私信房房。

請?zhí)貏e注意！如果您沒有自己的公司并需要辦理殼公司，操作三方賬戶時一定要選擇可靠的三方公司合作。如果您對此不熟悉，不要盲目操作，以免在細節(jié)處理上出現(xiàn)問題，導(dǎo)致被銀行監(jiān)控并可能引發(fā)抽貸風險。

曾有客戶自行前往銀行申請房屋抵押貸款，雖然初期進展順利并成功放款，但由于操作不當，最終被銀行發(fā)現(xiàn)并收回了貸款。結(jié)果，客戶只能再次來找小房尋求幫助。