經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)一是把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限較長(zhǎng),貸款期內(nèi)不確定和不可預(yù)見因素較多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變動(dòng)、借款人高估抵押物價(jià)值或?qū)⑹袌?chǎng)租售情況不理想的項(xiàng)目抵押給銀行,都可能導(dǎo)致抵押不足,項(xiàng)目出租......
一是把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限較長(zhǎng),貸款期內(nèi)不確定和不可預(yù)見因素較多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變動(dòng)、借款人高估抵押物價(jià)值或?qū)⑹袌?chǎng)租售情況不理想的項(xiàng)目抵押給銀行,都可能導(dǎo)致抵押不足,項(xiàng)目出租率和租金水平降低,從而影響貸款安全。因此要真實(shí)客觀地評(píng)估抵押物市場(chǎng)價(jià)值,嚴(yán)格貸款用途,杜絕借款人降低注冊(cè)資本、抽減股本、不當(dāng)分配利潤(rùn)等降低所有者權(quán)益的行為。二是把握客戶和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。貸款對(duì)象須是信用等級(jí)和開發(fā)資質(zhì)較高,財(cái)務(wù)狀況良好,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)優(yōu)良或物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富,招商引資能力和市場(chǎng)培育、運(yùn)作能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)原則上是位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段,并投入運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間,出租率較高,經(jīng)營(yíng)狀況良好的低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。三是把握利率風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)注通貨膨脹率和市場(chǎng)利率的變化,對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的實(shí)際利息收入的影響。四是把握貸后管理風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)行要及時(shí)掌握項(xiàng)目租售情況,準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量,認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管,制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃,確保按期償還貸款本息,有效控制和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。
“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)?!稉?dān)保法》第三十五條第2款規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?!苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后,一旦破產(chǎn)倒閉,抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí),如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記,而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記,抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。另外,我國(guó)法律規(guī)定:集體土地不可以用來(lái)抵押。因此,農(nóng)村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款,必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致,一旦貸款到期無(wú)法收回,抵押登記也將到期,銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
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