最近，深圳房產(chǎn)市場又發(fā)生了新的變化：括坪山佳華沙湖廣場和龍崗中心城等項(xiàng)目的房產(chǎn)價(jià)格調(diào)整、京津冀區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展（三地共同推介宅地），這些舉措不僅增加了土地供應(yīng)，也促進(jìn)了區(qū)域一......
最近，深圳房產(chǎn)市場又發(fā)生了新的變化：括坪山佳華沙湖廣場和龍崗中心城等項(xiàng)目的房產(chǎn)價(jià)格調(diào)整、京津冀區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展（三地共同推介宅地），這些舉措不僅增加了土地供應(yīng)，也促進(jìn)了區(qū)域一體化建設(shè)。進(jìn)一步反映了樓市的活躍程度和市民對房產(chǎn)信息的高需求。越來越多的人出于個(gè)人原因考慮辦理貸款，其中抵押貸款以其較低的利率和較高的貸款額度受到眾多人士的青睞。那么對于那些已經(jīng)有房產(chǎn)在還款中的人士，他們是否有可能通過所謂的二次抵押貸款來獲取資金呢？小房將從下面3個(gè)常見問題進(jìn)行解答
什么是房產(chǎn)二次抵押？簡而言之，房產(chǎn)二次抵押指的是一處已經(jīng)處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)再次被用作抵押擔(dān)保的情況。這大多發(fā)生在房產(chǎn)尚未完全償清貸款的情況下。舉例來說，假如您的房產(chǎn)是通過貸款購買的，并且貸款已經(jīng)償還了三年（各行政策不一），那么此時(shí)若要再次以此房產(chǎn)申請抵押貸款，就屬于二次抵押。根據(jù)當(dāng)前的信貸政策，是可以辦理房產(chǎn)的二次抵押的，但這大多要求更高的門檻，銀行對借款人及房產(chǎn)本身都會有更嚴(yán)格的要求。
1.通過銀行辦理：直接向銀行申請二次抵押貸款通常需要在原貸款銀行辦理，其他銀行一般不接受二次抵押貸款的申請。如果原抵押貸款是在某家銀行辦理的，那么二次抵押也必須通過該銀行進(jìn)行。重要的是，某些銀行要求房產(chǎn)必須在規(guī)定期限內(nèi)按時(shí)償還貸款本息后，才能申請二次抵押貸款。
2.通過擔(dān)保公司辦理：另一種方式是通過擔(dān)保公司辦理。這種方式的原理是擔(dān)保公司先行墊資清償剩余房貸，然后取消原抵押登記，拿回房產(chǎn)證后再次辦理抵押貸款。這實(shí)際上相當(dāng)于一種通過提前還款后再次抵押的方式。選擇擔(dān)保公司時(shí)，必須確保其合法性，以避免財(cái)產(chǎn)損失。擔(dān)保公司通常會按天收取費(fèi)用，合法的費(fèi)率一般在萬分之五到萬分之十之間，且不計(jì)復(fù)利。
關(guān)于利率，以中央人民銀行基準(zhǔn)利率為例，不同期限的貸款利率有所不同。二次抵押貸款的實(shí)際利率會根據(jù)申請人的資質(zhì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。
目前提供二次抵押貸款的銀行包括：GS銀行、ZS銀行、JS銀行、MS銀行、PA銀行等。
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二次抵押貸款的利率一般在3.4%至8%之間（各銀行政策有異）
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鑒于此為二次抵押，多數(shù)銀行對信用記錄和償還能力的審核較為嚴(yán)格
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從申請至放款，大多需20個(gè)工作日（節(jié)省成本，也值得等待）
貸款額度則取決于房產(chǎn)的剩余價(jià)值。如果原貸款金額遠(yuǎn)低于房產(chǎn)價(jià)值，那么在進(jìn)行二次抵押時(shí)，可以以房產(chǎn)的余值作為抵押物的價(jià)值。銀行會對此進(jìn)行一定比例的折扣計(jì)算。
4.貸款額度通常為物業(yè)總值的50%至70%減去現(xiàn)有抵押款項(xiàng)。（例如：張先生的物業(yè)估值為1000萬元，首貸300萬元，已償還50萬元，剩余貸款250萬元，可申請的最高貸款額為1000萬*70%-300萬=400萬）
1.如果原按揭貸款未滿6個(gè)月，建議不要考慮二次抵押（多數(shù)銀行不接受或可能貸款額度有限）。
2.若原按揭貸款占房價(jià)比例超過50%，則不宜考慮二次抵押（銀行通常只能貸款至物業(yè)價(jià)值的50%至60%，已無太大空間，僅部分私人機(jī)構(gòu)可能提供高達(dá)80%以上的貸款額度）。
3.若原按揭貸款金額不超過100萬元，可以考慮還清后再進(jìn)行抵押（首次抵押選擇較多，可先申請銀行貸款以確保滿意的貸款額度、利率及還款方式，然后再結(jié)清前次貸款，如資金不足可尋求“過橋”貸款）。
如二次抵押貸款條件不符，且迫切需要資金，當(dāng)前市場較為混亂，可考慮向典當(dāng)行或小額貸款公司等貸款機(jī)構(gòu)申請，這些機(jī)構(gòu)一般可提供物業(yè)評估價(jià)的50%至75%的貸款額度，貸款條件較寬松，但利率較高，選擇時(shí)應(yīng)考慮利率優(yōu)惠及安全性。
二次抵押流程：
（1）評估：由專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)進(jìn)行評估，出具評估報(bào)告，確定可貸款額度；
（2）公證：抵押人與抵押權(quán)人需前往公證處簽訂《抵押貸款合同》并辦理公證；（3）提交所需文件至房產(chǎn)交易中心審核；
（4）房產(chǎn)交易中心完成抵押登記后，出具受理單，深圳地區(qū)需1-5個(gè)工作日出具他項(xiàng)權(quán)證；
（5）抵押權(quán)人在獲取他項(xiàng)權(quán)證后放款；
（7）抵押權(quán)人與抵押人共同前往房產(chǎn)交易中心解除抵押。
銀行房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品政策基本每隔1-3個(gè)月都會有微調(diào)，非近期辦理的粉絲們可再辦理前于房房或者助理確認(rèn)近期政策。
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