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如何在辦理房產(chǎn)抵押貸款前做好銀行流水規(guī)劃？
 
有人看到這個(gè)標(biāo)題可能嗤之以鼻，為什么要提前規(guī)劃流水？需要資金時(shí)，我房子做抵押就可以了，又不是信用貸款？提前規(guī)劃是不是多此一舉了？
呆呆在為客戶(hù)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少客戶(hù)因?yàn)榱魉?、流水不?guī)范導(dǎo)致銀行貸款無(wú)法批復(fù)，或者找不到合適的產(chǎn)品，只能選擇更高的利息。
對(duì)于上班族，銀行主要會(huì)看工資卡流水、租金流水、其他固定進(jìn)賬流水；同時(shí)銀行流水中體現(xiàn)出的家庭（一般指夫妻雙方）月收入，需是房貸月供的2倍以上。個(gè)體戶(hù)或者公司申請(qǐng)，銀行主要會(huì)查看企業(yè)戶(hù)進(jìn)賬流水，法人或者股東個(gè)人賬戶(hù)進(jìn)賬流水，少量銀行認(rèn)可財(cái)務(wù)個(gè)人賬戶(hù)流水；銀行流水中要求能體現(xiàn)出每月固定時(shí)間有較為穩(wěn)定的入賬；一般要求年流水至少兩倍覆蓋貸款金額。

本篇文章重點(diǎn)講解，如何在辦理房產(chǎn)抵押貸款前做好銀行流水規(guī)劃？
首先，我們按照銀行對(duì)流水的認(rèn)可度，把流水大致分為四個(gè)類(lèi)：

一類(lèi)流水（認(rèn)可度較高）：稅后打卡工資流水（包含公司匯入的獎(jiǎng)金流水），一般顯示為代發(fā)工資、工資等。
二類(lèi)流水（相對(duì)認(rèn)可）：個(gè)人固定轉(zhuǎn)賬收入，如固定時(shí)間、固定金額通過(guò)柜面、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)賬部分銀行也可認(rèn)同。
三類(lèi)流水（作為企業(yè)客戶(hù)主要收入的認(rèn)定）：對(duì)公進(jìn)賬流水
四類(lèi)流水（視情況認(rèn)可）：個(gè)人賬戶(hù)無(wú)規(guī)律入賬流水。
一類(lèi)流水銀行認(rèn)可度極高，但因?yàn)榭鄱惖仍?，一般非全部收入，打造成本較高。二類(lèi)流水由于成本較低，個(gè)人發(fā)揮空間較大。三類(lèi)流水主要針對(duì)小微企業(yè)客戶(hù)，中大型企業(yè)由于流水量較大，多數(shù)都能符合要求。四等流水主要是一些平時(shí)非固定沒(méi)有規(guī)律的進(jìn)賬。
對(duì)于上班族，銀行主要認(rèn)可的是一類(lèi)流水、二類(lèi)流水、少量銀行認(rèn)可四類(lèi)流水；對(duì)于企業(yè)客戶(hù)，銀行主要認(rèn)可三等流水與認(rèn)可小部分四類(lèi)流水。

其次，打造前需要做好以下準(zhǔn)備工作

1、個(gè)人準(zhǔn)備好一張新開(kāi)銀行卡并且開(kāi)通網(wǎng)銀、手機(jī)銀行，個(gè)人建議開(kāi)通中信，原因是ZX銀行流水會(huì)隱藏匯入者姓名與卡號(hào)（多數(shù)人都知道）。
2、公司可開(kāi)立新的一般戶(hù)，或者在原有公司戶(hù)進(jìn)行走賬，并且開(kāi)通網(wǎng)銀（當(dāng)然，新開(kāi)一般戶(hù)更加保險(xiǎn)）。

第三、開(kāi)始打造二類(lèi)流水與三類(lèi)流水。

1、固定進(jìn)賬工資流水（所謂的避稅工資）：匯款時(shí)需要在備注中寫(xiě)明工資或者勞務(wù)費(fèi)，每月固定時(shí)間匯入，遇到節(jié)假日可提前或者延后。
2、租金收入：租金收入流水，一般首月為付三押一，后期每季度打款，時(shí)間上不一定需要固定某天，只要付款當(dāng)月匯入即可。
3、企業(yè)流水主要是公司與公司之間的往來(lái)，需要有同是幾個(gè)企業(yè)的朋友一起轉(zhuǎn)賬，匯款的備注，最好是貨款或者往來(lái)款，通過(guò)其他賬戶(hù)再退回款項(xiàng)成一個(gè)循環(huán)。
企業(yè)法人與股東個(gè)人賬戶(hù)也可適量大額進(jìn)賬，備注名稱(chēng)同上。

第四、打造流水時(shí)有哪些需要注意的？

1.租金收入：需匹配租賃合同上的金額，匯款時(shí)間前后不要相差太久。
2.其他固定的轉(zhuǎn)賬收入，如各項(xiàng)補(bǔ)貼款、報(bào)銷(xiāo)款、季度獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)等，根據(jù)各行業(yè)調(diào)整，可由公司私人賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬或看不出轉(zhuǎn)賬方，同時(shí)需避免本人或直系親屬賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬。
3.避免當(dāng)天存取。當(dāng)天或隔天存取的同樣金額，銀行基本上完全剔除，還可能被銀行定為故意走賬流水。
4.結(jié)息。很多銀行工作人員審查流水沒(méi)辦法一筆筆計(jì)算，所以有個(gè)討巧的方法就是看結(jié)息日的金額。每季度的21號(hào)為銀行結(jié)息日，根據(jù)前一季度賬戶(hù)余額結(jié)算。
5.多存少取、保持較高的賬戶(hù)余額（需用款是可集中提?。?，并且余額不能為0。
6.準(zhǔn)備一份銀行認(rèn)可的流水，流水至少為6個(gè)月，最好是一年時(shí)間。
7.不建議做一份假流水?，F(xiàn)在銀行基本都會(huì)去驗(yàn)證真?zhèn)危?yàn)證方法很多，如柜面再拉取一份對(duì)比，網(wǎng)銀下載Excel表格比對(duì)、電話銀行、結(jié)息統(tǒng)計(jì)等，可能僥幸逃過(guò)一劫，但如被查出，可能會(huì)進(jìn)入銀行黑名單。

第五、辦理房產(chǎn)抵押貸款的金額與流水的比例多少合適呢？
舉例：
如果銀行抵押貸款金額為100萬(wàn)，20年等額本息，以呆呆能做的較為優(yōu)惠的年利率5.7%來(lái)算，月還款金額約為6993元。
按照銀行認(rèn)可兩倍左右覆蓋，至少需要14000元左右。
如有其他的負(fù)債，需根據(jù)負(fù)債情況來(lái)調(diào)整銀行流水
負(fù)債計(jì)算：
信用貸款、房產(chǎn)抵押貸款、按揭貸款、汽車(chē)貸款類(lèi)負(fù)債一般直接認(rèn)可月還款金額；
信用卡類(lèi)負(fù)債多數(shù)銀行直接認(rèn)可已消費(fèi)金額的10%；
如負(fù)債1萬(wàn)元，那流水最好準(zhǔn)備2萬(wàn)或以上流水。
建議，如有能力，盡可能在辦理房產(chǎn)抵押貸款前，優(yōu)先結(jié)清信用卡類(lèi)負(fù)債。
此外，拉銀行流水賬單與拉征信記錄不同，流水可以隨時(shí)打印，不影響貸款。
企業(yè)客戶(hù)舉例：
客戶(hù)房產(chǎn)總價(jià)1000萬(wàn)，最高額申請(qǐng)700萬(wàn)抵押貸款，客戶(hù)年度公司走賬中的，可被銀行認(rèn)可的流水至少需要達(dá)到1400萬(wàn)以上。
最后、流水的作用主要是向銀行證明你有穩(wěn)定持續(xù)的還款能力，而這個(gè)還款能力除抵押物本身以外，最直觀的就體現(xiàn)在流水上。規(guī)劃流水跟上一篇規(guī)劃征信一樣，是長(zhǎng)期累積的過(guò)程，但真正需要貸款時(shí)將會(huì)發(fā)揮巨大的作用。
 
延伸篇：遇到馬上就要申請(qǐng)抵押或者按揭貸款，流水不夠如何補(bǔ)救？
方式1：與銀行協(xié)商先存后貸：不少銀行存款指標(biāo)壓力較大，如果可以先存一部分現(xiàn)金作為理財(cái)，部分可以放低對(duì)流水的要求，如果是大額存款甚至可以要求降一些利息，存款期限盡量控制在3~6個(gè)月。
方式2：部分銀行認(rèn)可其他擔(dān)保證明，如大額存單，股票債券，房產(chǎn)等，多提供一些作為還款來(lái)源，對(duì)貸款審批也能起到一定的作用。
方式3：增加共同借款人，多數(shù)銀行只接受夫妻作為共同借款人共同也有部分銀行可接受直系親屬作為共同借款人，年齡一般要求18-55周歲。
 
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