現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)大家都知道利用杠桿了，所以整體國(guó)民貸款率是越來(lái)越高，各種貸款各種搞。今天就為大家講下住房抵押貸款中要注意哪些問(wèn)題?住房抵押貸款，是指貸款人以自有或者第三者的物業(yè)作為抵押。并以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產(chǎn)權(quán)證向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

　　一、 住房抵押貸款中，存在房屋與土地使用權(quán)分別抵押的效力問(wèn)題
 

　　財(cái)經(jīng)日歷資訊快遞貴金屬模擬交易貴金屬專家直播室集金號(hào)原油貴金屬行情軟件根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押;依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

　　因此，從法律規(guī)定的角度出發(fā)，在辦理現(xiàn)房買賣過(guò)程中，銀行應(yīng)要求房產(chǎn)所有人提供房產(chǎn)證和土地證，而現(xiàn)實(shí)中有許多房屋尚未取得土地使用證，而僅以房產(chǎn)證抵押 (即房地產(chǎn)單證抵押)，在實(shí)踐操作中可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于房產(chǎn)單證抵押，最高人民法院《關(guān)于僅以房屋所有權(quán)證辦理房屋抵押登記的合同是否有效的復(fù)函》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立的房屋抵押擔(dān)保合同，在進(jìn)行抵押登記時(shí)只提供了房屋所有權(quán)證，而未提供相應(yīng)的土地使用權(quán)證的，不影響抵押擔(dān)保合同的效力。”
 

　　但是，從規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行應(yīng)區(qū)分不同情況應(yīng)對(duì)房產(chǎn)單證抵押?jiǎn)栴}：
 

　　1.擬抵押的房產(chǎn)因爭(zhēng)議或手續(xù)不全根本無(wú)法辦理土地使用證，則根據(jù)《擔(dān)保法》第三十七條所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得抵押的規(guī)定，不應(yīng)接受抵押;

　　2.擬抵押的房產(chǎn)可以辦理土地使用證，但未辦理或仍在辦理之中，則根據(jù)最高人民法院上述復(fù)函，可以接受抵押，但應(yīng)要求抵押人書面承諾，設(shè)定抵押的房產(chǎn)擁有的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)證書辦理后一并追加抵押;

　　3.擬抵押的房產(chǎn)屬于整棟房子的部分抵押，并且整棟房子共有一本土地使用權(quán)證，貸款銀行應(yīng)要求該土地使用證二并抵押。
 

　　二、 住房抵押貸款中，存在房屋與土地使用權(quán)分別抵押的問(wèn)題
 

　　所謂房地產(chǎn)分別抵押，是指抵押人將房屋和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分別抵押給不同債權(quán)人，或在土地使用權(quán)抵押某一債權(quán)人后，將土地上新增的房屋或在建工程抵押給另一債權(quán)人的行為。

　　在銀行貸款實(shí)踐中，房地產(chǎn)分別抵押一般存在以下兩種情況：一種是銀行在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，僅就其中的房屋或土地使用權(quán)辦理了抵押登記手續(xù);第二種是在抵押人僅將房屋或土地使用權(quán)抵押給了前一債權(quán)人之后，銀行接受了“剩余”未辦理抵押登記的房屋或土地使用權(quán)抵押。雖然房地產(chǎn)分別抵押有其存在的現(xiàn)實(shí)需求和客觀條件，但是，根據(jù)《城市房屋產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第三條、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條、《擔(dān)保法》第三十六條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條以及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條等關(guān)于房地“權(quán)利一致”和房地“同時(shí)抵押”的規(guī)定，房地產(chǎn)分別抵押存在抵押無(wú)效或抵押權(quán)落空的法律風(fēng)險(xiǎn)?？赡艿∮谵k理或怠于配合銀行辦理他項(xiàng)權(quán)證，致使貸款銀行對(duì)抵押房屋的抵押權(quán)無(wú)法落實(shí)，危及銀行貸款安全。
 

　　三、 住房抵押貸款中，存在經(jīng)濟(jì)適用房抵押的風(fēng)險(xiǎn)
 

　　在經(jīng)濟(jì)適用房期房貸款中，部分開發(fā)商為規(guī)避政府管理，虛高房?jī)r(jià)，而作為抵押物的經(jīng)濟(jì)適用房并未繳納土地出讓金，這些都會(huì)給銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，我國(guó)有些地區(qū)實(shí)行房產(chǎn)和土地分別管理制度，在辦理房地抵押登記時(shí)，需分別到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。因此，在上述地區(qū)，房屋所有權(quán)人并非都能及時(shí)取得相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)證。

　　為了解決此矛盾，最高人民法院雖以“司法解釋”的形式認(rèn)可了僅以房屋所有權(quán)證辦理房屋抵押登記的合同效力，但是，該司法解釋的法律層級(jí)過(guò)低，不利于保障有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益。
 

　　延伸閱讀：住房抵押貸款流程

　　1.買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;

　　2.購(gòu)房人及配偶當(dāng)面向銀行申請(qǐng)貸款，售房人及配偶到場(chǎng)確認(rèn);

　　3.銀行對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查、審批;

　　4.購(gòu)房人與銀行簽訂借款及擔(dān)保合同;

　　5.售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給購(gòu)房人，售房人向購(gòu)房人取得首付款;

　　6.購(gòu)房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購(gòu)房人提供階段性擔(dān)保);

　　7.銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;

　　8.買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購(gòu)房人取得尾款;

　　9.購(gòu)房人收房，按月還款(階段性擔(dān)保情況下，購(gòu)房人與銀行補(bǔ)辦房產(chǎn)抵押登記)。

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