靜安作為作為上海最成熟的中心城區(qū)之一，其發(fā)展水平接近世界一線城市。以其國際化和高端化的特征深受高凈值和外籍人士的青睞，尤其是在老靜安區(qū)。同時，大寧、不夜城及西藏北路等新興區(qū)域正通過持續(xù)改善和未來規(guī)劃，吸引更多頂層和中產(chǎn)階級人士的關(guān)注。

 

 

 

 

數(shù)據(jù)來源：安居客（靜安大寧）

 

在軌交密度和陸路交通優(yōu)勢方面，靜安相較于上海浦西其他高能級規(guī)劃區(qū)域如北外灘、黃浦濱江、徐匯濱江等，具有明顯的先發(fā)優(yōu)勢。

 

可以明確的一點(diǎn)是靜安區(qū)房產(chǎn)價值穩(wěn)定，同樣如果有靜安區(qū)房產(chǎn)的粉絲們想要申請抵押貸款求取更好的經(jīng)營，可以趕快行動！（房價下行又不想“賤賣房產(chǎn)”、銀行當(dāng)前房產(chǎn)評估價可做7-8成）


對于申請房產(chǎn)抵押貸款中遇到的“攔路虎”，粉絲們也可通過小蕙整理的相關(guān)知識進(jìn)行攻克！

 

 

一、房產(chǎn)抵押貸款兩大柱：“消費(fèi)”和“經(jīng)營”兩大巨人

 

 

 

 

二、房屋抵押貸款拋”瓦“

1、不是自己的房產(chǎn)能抵押嗎？

銀行支持多種抵押貸款方式，包括直系親屬抵押和非直系親屬抵押，申請方式非常靈活。因此，即使名下沒有房產(chǎn)或公司，也可以通過這些靈活的抵押貸款方式申請貸款。



2、沒有公司能辦理嗎？

沒有公司也可以辦理抵押貸款。


√ 方法一：過戶一家公司/新加股東；
√方法二：一紙實(shí)控；
（找個公司開具你是公司實(shí)際控制人的證明即可。）
√方法三：抵貸不一；
（用你名下的房屋做抵押，用配偶、父母、子女、兄弟姐妹或者朋友的公司作為借款主體向銀行申請。）
√方法四：申請抵押消費(fèi)貸，不需要公司；


也可考慮信用貸款，詳情可閱讀小蕙寫的這篇《2024年最新企業(yè)信用貸款要求及產(chǎn)品推薦》



3、按揭的房產(chǎn)能辦理抵押嗎？

兩種方式：

√ 方式一：直接拿按揭房做二次抵押貸款，只要按揭還款滿一年，可貸金額減去按揭余額有余值即可；

√ 方式二：先申請抵押貸款，批貸函下來之后，自有資金/過橋墊資結(jié)清尾款解押，新的銀行上抵放款即可。

 

三、房屋抵押的“地基”

01丨房產(chǎn)可上市交易+產(chǎn)證在手

房子必須可以是上市交易的，借款人需要持有房產(chǎn)證，最好是大紅本。目前，大部分銀行辦理房產(chǎn)抵押時，不會保留房產(chǎn)證，申請后可以馬上取回。

02丨立項(xiàng)

√ 住宅：普通住宅丨半地下丨四合院
√ 70年產(chǎn)權(quán)公寓
√ 別墅：獨(dú)棟別墅丨聯(lián)排別墅
√ 商業(yè)
√ 辦公
√ 寫字樓
√ 廠房
√ 科研辦公
√ 兩限房
√ 經(jīng)濟(jì)適用住房
√ 房改房
√ 限競房
√ 央產(chǎn)房
√ 共有產(chǎn)權(quán)房
√ 酒店
......


以上對于個人名下的房產(chǎn)和公司名下的房產(chǎn)均可抵押；其中住宅類立項(xiàng)的房產(chǎn)最受銀行喜愛。

03丨準(zhǔn)入銀行和可貸額度





05丨面積


1、所有銀行對于40---300㎡的房產(chǎn)都能做；
2、對于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分銀行可以做；

06丨房齡

 

【關(guān)于老房本抵押】

 

大多數(shù)銀行偏好房齡在30年以內(nèi)的房產(chǎn)。對于房齡在30至40年的房產(chǎn)，部分銀行也會接受。少數(shù)銀行允許房齡在40至50年的房產(chǎn)，而個別銀行甚至可以接受房齡在50至70年的房產(chǎn)。

 

【關(guān)于新房本抵押】

 

銀行對房產(chǎn)證的持有時間通常有一定要求。大部分銀行要求房產(chǎn)證持有滿6個月，而部分銀行可以接受持有3至6個月的房產(chǎn)證。少數(shù)銀行則接受新過戶的房產(chǎn)證。此外，親屬之間的繼承、贈與、買賣的房產(chǎn)，或轉(zhuǎn)商后的房本，也可被視為老房本進(jìn)行抵押。

07丨產(chǎn)權(quán)

基本要求是房屋產(chǎn)權(quán)要清晰；尤其是涉及離異、繼承等情況，房屋產(chǎn)權(quán)一定要分割清晰。


 

1、對于單個人名下的房產(chǎn)，由于產(chǎn)權(quán)明確，抵押貸款通常沒有問題。

 

2、對于多人共同擁有的房產(chǎn)：

√ 夫妻共同所有的房產(chǎn)較為常見。在法律上，婚后的房屋被視為夫妻共同財產(chǎn)，因此在辦理房屋抵押貸款時，配偶需共同申請借款。

 

√ 如果房產(chǎn)證上有未成年人，這類房產(chǎn)無法進(jìn)行抵押貸款。房產(chǎn)抵押貸款要求當(dāng)事人具備完全的民事行為能力，而未成年人不具備該能力，因此不能辦理房產(chǎn)抵押。

 

√ 對于3人及以上共有的房產(chǎn)，能夠辦理抵押貸款的銀行較少。這是因?yàn)樯婕暗漠a(chǎn)權(quán)人較多，需所有產(chǎn)權(quán)人同意并共同申請貸款，容易引發(fā)糾紛和復(fù)雜情況。

08丨其他資產(chǎn)
對于有二套房產(chǎn)，或者有更多資產(chǎn)的（全國房產(chǎn)都可以，它可以作為財力資產(chǎn)的證明?？梢杂糜诮档唾Y產(chǎn)負(fù)債率，也可以降低銀行處置不良資產(chǎn)時的風(fēng)險。像有二套的話，有些銀行也能提高本套房產(chǎn)貸款的成數(shù)。


注：哪些房產(chǎn)做不了房產(chǎn)抵押貸款？


1、房屋抵押貸款的基本要求是借款人或抵押人必須擁有該房屋的房產(chǎn)證。如果房產(chǎn)沒有房產(chǎn)證，如僅有居住權(quán)的房子、一些農(nóng)村自建房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房或小產(chǎn)權(quán)房，均無法進(jìn)行抵押貸款。


2、產(chǎn)權(quán)不清晰的房子也不符合抵押條件。


3、如果房產(chǎn)證上有未成年人，這類房產(chǎn)不能進(jìn)行抵押貸款。


4、其他無法抵押的房產(chǎn)還包括拆遷范圍內(nèi)的房子、違章建筑、文物保護(hù)建筑以及那些被依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房屋。




 

四、借款人的“臉面”？

 

五、申請房產(chǎn)經(jīng)營貸的“硬貨”——公司

執(zhí)照的作用：公司執(zhí)照是辦理經(jīng)營貸的關(guān)鍵。因?yàn)榈盅航?jīng)營貸的額度大且利息低，還款也靈活。沒有執(zhí)照不僅不能辦理低利息，貸款額度也會受到很大限制。


辦理抵押經(jīng)營貸銀行對公司的基本要求如下：


01、成立時間：需要滿6個月或一年以上，部分銀行支持“初創(chuàng)公司”/新公司；可“殼公司”，可“一紙實(shí)控”，支持抵貸不一。
02、企業(yè)經(jīng)營：狀態(tài)無異常，異常情況包括：工商行政異常，地址異常，有訴訟等。
03、經(jīng)營范圍：非投資、娛樂、金融、房地產(chǎn)、煤炭鋼鐵等銀行限制類即可。
04、流水：有些銀行會要求對公流水，有的行則不要求?？促J款需求。




 

六、房屋抵押貸款申請的“補(bǔ)貨”

所需材料：

【個人方面】：身份證、戶口本、結(jié)婚證（離婚的需要提供離婚證和離婚協(xié)議）、個人近一年的流水、房產(chǎn)證、（有其他資產(chǎn)的，可以提供其他資產(chǎn)證明）......

【公司方面】：營業(yè)執(zhí)照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、（三方收款賬戶公司的營業(yè)執(zhí)照、開戶基本信息、定金的收據(jù)）公司財報、對公流水......

注：
√其中公司方面的財報和對公流水如果沒有，有些銀行是可以不用提供的。
√ 全國征信報告線下查詢地址：
http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml
√ 征信報告簡版在線查詢地址：
https://ipcrs.pbccrc.org.cn/
√ 銀行流水調(diào)?。嚎稍谑謾C(jī)APP下載帶有電子章并且可以看到交易對手和備注的流水。




【什么是受托支付】

在借款人向銀行提交抵押經(jīng)營貸款申請時，銀行的貸款經(jīng)理就會詢問這筆貸款具體的用途，詢問貸款用途也是審核貸款的必要流程。


通俗的打比方：假如你想用貸款買公司用的原材料，先得找好供應(yīng)商并簽合同。然后，你拿著合同去銀行申請貸款，銀行批準(zhǔn)后，會直接把錢打給供應(yīng)商。


【銀行為什么要三方受托支付？】

 

1、確保資金專款專用：就像申請房貸時，銀行會把錢直接打到房地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶一樣，經(jīng)營貸也是這樣。銀行批準(zhǔn)后，會把資金直接打入借款人合作的上游企業(yè)的對公賬戶，確保錢被用在指定的地方。

2、保障管理、規(guī)避風(fēng)險：為了防止貸款資金被挪作他用，銀行會通過第三方賬戶追蹤資金流向。如果銀行發(fā)現(xiàn)資金的使用出現(xiàn)異常，可能會提前收回貸款，以降低風(fēng)險。

【銀行對受托支付的三方賬戶會有要求嗎？】
有的，詳情請咨詢小蕙

 

 

五、上海房產(chǎn)抵押貸款流程

 

 

整個房產(chǎn)抵押貸款的辦理周期大概在5至20天之間，具體時間根據(jù)申請情況和審批速度而定。

 

 

更多貸款相關(guān)問題歡迎撥打服務(wù)熱情：4009920072。
·或直接撥打值班業(yè)務(wù)經(jīng)理專線：13524549642（微信同號）。
·您還可以添加信貸經(jīng)理微信進(jìn)行直接咨詢
鼎酬資本：專注于房產(chǎn)抵押貸款、信用貸款、企業(yè)貸款、按揭貸款等貸款服務(wù)更多信息請上：shdaikuan.com