房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)需要注意哪些事

租賃抵押房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在于抵押人無法清償?shù)狡趥鶆?wù)時，房產(chǎn)將可能被抵押權(quán)人拍賣，而按照《物權(quán)法》的規(guī)定“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”，一旦房產(chǎn)被行使抵押權(quán)，則公司不能用買賣不破租賃的原則來對抗新的房產(chǎn)所有人。對此，只能是由公司與出租人在租賃合同中盡量明確約定，一旦房產(chǎn)被行使抵押權(quán)，出租人應(yīng)當(dāng)如何賠償公司的損失等。1、抵押人將已租賃房產(chǎn)抵押給銀行的；依據(jù)《擔(dān)保法》第48條及《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第65條規(guī)定，已對外租賃的房產(chǎn)用于抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對受讓人繼續(xù)有效。這是“買賣不破租賃”原則的延伸。因此，如銀行接受已租賃房產(chǎn)作為抵押物，那么在處置該房產(chǎn)時，因其租賃合同繼續(xù)對受讓人有效，勢必影響競買人范圍及房產(chǎn)處置價格，也就必然對銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生消極影響。為避免此種情形出現(xiàn)，銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)查明抵押物現(xiàn)狀，對已租賃房產(chǎn)租賃到期日超過貸款到期日的，從嚴(yán)控制；對已租賃房產(chǎn)租賃到期日早于貸款到期日的，在確保租賃合同中無自動續(xù)租條款，且銀行不提前收回貸款的情況下，可予以辦理。如能取得出租人及承租人書面承諾（銀行若處置抵押房產(chǎn)，租賃合同自動到期）將更能防范租賃房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。2、 抵押人將已抵押給銀行的房產(chǎn)對外租賃的；依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。此種情形下，銀行在處置抵押房產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)注意的是承租人的購買優(yōu)先權(quán)，即：在同等條件下，承租人對租賃的房產(chǎn)具有優(yōu)先購買權(quán)。此外，我行《抵押合同》第五條規(guī)定抵押人要出租房產(chǎn)需經(jīng)我行書面同意，因此，如我行同意抵押人將房產(chǎn)出租，應(yīng)當(dāng)明確約定承租人不因該租賃行為對抗房產(chǎn)處置后的買受人，以避免糾紛。3、銀行將已抵債資產(chǎn)對外租賃的；依據(jù)《商業(yè)銀行法》第42條及財(cái)政部《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，銀行行使抵押權(quán)而取得的不動產(chǎn)，應(yīng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分。抵債資產(chǎn)收取后原則上不能對外出租，但因受客觀條件限制，在規(guī)定時間內(nèi)確實(shí)無法處置的抵債資產(chǎn)，為避免資產(chǎn)閑置造成更大損失，在租賃關(guān)系的確立不影響資產(chǎn)處置的情況下，可在處置時限內(nèi)暫時出租。這就要求銀行在符合法定條件下出租抵債房產(chǎn)時，應(yīng)在合同中約定，承租人明知承租房產(chǎn)為抵債資產(chǎn)，如出租人在租賃期內(nèi)處置租賃房產(chǎn)，租賃合同即行終止。

房產(chǎn)抵押的有哪幾方面的風(fēng)險(xiǎn)

“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)?！稉?dān)保法》第三十五條第2款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。

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