對(duì)于貸款未還清的房子,最好做好以下準(zhǔn)備工作: 1、合同中明確違約責(zé)任 合同是雙方交易的最有力的證明,所以在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候最好明確房子產(chǎn)權(quán)、解押期限、違約責(zé)任等,一旦出現(xiàn)問(wèn)題較容易取證維權(quán)。......
對(duì)于貸款未還清的房子,最好做好以下準(zhǔn)備工作:
1、合同中明確違約責(zé)任
合同是雙方交易的最有力的證明,所以在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候最好明確房子產(chǎn)權(quán)、解押期限、違約責(zé)任等,一旦出現(xiàn)問(wèn)題較容易取證維權(quán)。
除了購(gòu)房合同,還有一種方式同樣具有法律效力。
2、預(yù)告登記
預(yù)告登記,是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?!段餀?quán)法》第二十條規(guī)定:“登記預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力”。意思就是預(yù)告登記后,賣房子的人不能不經(jīng)過(guò)賣房人的同意就隨意處置房產(chǎn),包括將房子賣給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同,合同也無(wú)效。
預(yù)告登記后的房子,賣房人還可以繼續(xù)居住或者出租獲取收益,直到正式辦理完房產(chǎn)過(guò)戶,同時(shí)保護(hù)了賣房人和買房人的權(quán)益。
不過(guò)法律還規(guī)定:“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效”,意思就是預(yù)告登記有期限限制,3個(gè)月之內(nèi)就要完成不動(dòng)產(chǎn)登記,否則登記就失效了。如果時(shí)間真的來(lái)不及,可以反復(fù)申請(qǐng)預(yù)告登記,因?yàn)槟壳皼](méi)有規(guī)定預(yù)告登記的次數(shù)。
既然貸款沒(méi)還清的房子,還清了貸款就能買賣了,那么具體該怎么還貸呢?
1、用買家的首付或者全款還貸,注意資金監(jiān)管
比較常見(jiàn)的方法就是用購(gòu)房人支付的房款償還剩余貸款,全款的買家最好辦,直接向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸,解除房子抵押。如果買房人也需要貸款,就要考慮首付款夠不夠償還貸款,還有就是賣家是否接受買房人申請(qǐng)貸款的時(shí)間,因?yàn)榉趴顣r(shí)間受借款人資質(zhì)影響,要是賣房人著急拿房款,最好考慮這一點(diǎn)。
另外,還款資金要盡量打入銀行的資金監(jiān)管賬戶,不要直接打給賣家,在資金解凍之前,這種資金監(jiān)管的方式能督促賣家盡快配合解押,待賣家解押后再將資金解凍支付給賣家。
2、將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上
這很好理解,就是賣房人跟銀行申請(qǐng)變更借款人、借款期限或變更抵押物,把房子剩下的貸款轉(zhuǎn)給買房人。但是這就需要取得貸款銀行的同意才行,而且,如果買房人想通過(guò)其他銀行申請(qǐng)房貸,會(huì)涉及“跨行轉(zhuǎn)按揭”,隨著信貸政策不斷收緊,通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方法出售貸款未還清的房子有一定局限性。
3、賣家自己籌錢還貸
假如上面兩種方法都行不通,就只能由賣家自己籌錢還貸了。這種方法相對(duì)買家更為穩(wěn)妥,不過(guò)具體需要買賣雙方協(xié)商。
總的來(lái)說(shuō),買賣雙方要拿出交易的態(tài)度,涉及誰(shuí)先付錢還貸的,要利用好中介和銀行的居間作用,不要隨便把錢打到個(gè)人賬戶,通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)妥些。
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