抵押貸款再次接近去年十一月初時達(dá)到的三十年最低水平，購房者和業(yè)主對再融資的興趣大大增加。

　　下面是最涉及抵押貸款再融資的一些常見問題：

　　問：我非常關(guān)心利率是維持在目前的低水平，還是會在九、十月份開始上升？希望不會上升，這樣我就可以買一所新房子。

　　答：就預(yù)測利率而言，秋天有些遠(yuǎn)了，因為債券投資者的天性是變幻無常，而決定利率的正是這些債券投資者。

　　債券投資者是一個非常奇怪的群體。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，他們最高興。國內(nèi)生產(chǎn)毛額(GDP)低意味著通膨威脅小。只要他們嗅到通膨的氣息，肯定就要推高利率。好也罷，歹也罷，抵押貸款利率是與債券市場緊密聯(lián)系的。

　　大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家未能預(yù)料到目前利率的這種低水平，因此認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇利率將上升的預(yù)計也不可完全相信。在目前的利率水平上，很難相信三十年期抵押貸款利率會跌至6.5%以下。

 

　　這也不全是壞事。即便三十年期抵押貸款利率為7%、7.25%或7.5%也非常不錯，但沒人相信它會升至7.5%以上。1975年大概為7.5%，但從過去三十年的情況來看仍然不壞。

　　我不太擔(dān)心利率。如果在你剛想買房的時候利率上升了，那麼還有許多抵押貸款產(chǎn)品可以選擇，它們的利率至少低一、兩碼，而且一旦利率下滑還允許你再融資。

　　問：利率提高“真正”原因是什么？

　　答：我不認(rèn)為利率每天的變動有什么“真正”原因。長期來看，利率受多種因素影響，包括通膨、對風(fēng)險的理解、信用的供需關(guān)系以及資本回報的替代途徑。

　　這并不能真正解釋為什麼三十年期抵押貸款利率某個月為6.55%，下個月就升至7.13%。但有一件事是可以肯定的某些人就是利用利率每天走向的不同來賺錢。。

　　問：我想購買我的第一所房子。由于價格不是我所能控制的，因此希望在利率方面獲得優(yōu)惠。在選擇可變利率抵押貸款(ARMs)和固定利率貸款方面有什么經(jīng)驗嗎？

　　答：目前，全國各地的購房者都希望手中的美元能夠派上更多用場，結(jié)果可變利率抵押貸款受到非常多的關(guān)注。但首先應(yīng)該自問它是否適合你。

　　第一，你為購房準(zhǔn)備了多少錢？如果你預(yù)計五年內(nèi)可能搬家的話，可變利率抵押貸款比固定利率抵押貸款更有利，因為即便利率上升的話，也沒有時間高到足夠抵銷頭幾年所節(jié)省資金的地步。

　　第二，你的職位是否可能得到提升？如果你預(yù)計數(shù)年內(nèi)能夠不斷增加收入，那麼可變利率抵押貸款更有利，因為頭幾年的還款額較低，等到還款額較高的時候，你的收入也增加了。

　　你還可以選擇兩段式抵押貸款。這種貸款在一段時期內(nèi)比方是三年、五年或七年按固定利率計算，此后轉(zhuǎn)變成一年期可變利率抵押貸款。這樣即可享受頭幾年的較低利率，又可以在轉(zhuǎn)變成可變利率前再融資如果你還沒有搬家的話。

　　但是，除非你不能提供購房所需的頭期房款，否則選擇固定利率抵押貸款是一個好主意，因為利率水平如此之低。將你的房貸利率鎖定在數(shù)十年來的最低水平，這種安全性是無需爭辯的。

　　問：如果我的抵押貸款鎖定為固定利率，一旦利率降低，銀行是否愿意給我調(diào)整利率，或者很成問題？

　　答：許多貸款商允許在利率走低的情況下調(diào)降房貸利率，但這些條款通常必須經(jīng)過談判才能達(dá)成。一旦貸款協(xié)議訂立后，再改變就不太可能了。盡管如此，還是可以向大多數(shù)貸款商詢問，畢竟這沒有什么害處。在今天競爭激烈的市場上，他們也許愿意給你一個較低的利率，而不愿失去你這筆業(yè)務(wù)。

　　問：你了解上海無抵押貸款嗎？

　　答：許多大多數(shù)貸款商開始提供無本金抵押貸款。由于沒有本金，只需償還利息，因此每月的還款額較低。如果你想透過支付更多利息來獲得額外的稅務(wù)減免，或者認(rèn)為房屋可能在此期間大幅升值，那麼這是一個不錯的選擇。

　　在利率如此之低的情況下，這是很可行的，因為許多人每月可以少還一些房款，節(jié)省下來的資金就可以投資回報更高的領(lǐng)域。

　　問：我不知道我們是否可以申報抵押貸款利息扣除。我的銀行說“可以”，只要我們沒有太多列項扣除額。我在網(wǎng)上獲得的訊息似乎表明，只有用于住宅裝修方面的貸款利息可以申報扣除?？墒俏覀冇媱潈斶€汽車貸款和一大筆助學(xué)貸款。

　　答：抵押貸款高于10萬美元(夫妻合并申報則為5萬美元)的利息通常都可以申報扣除，不管它的用途是什么。但貸款必須有合格住宅作為抵押，也就是說必須是主要的住宅或者未出租的第二住宅。


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