記者昨日了解到,部分商業(yè)銀行規(guī)定不得新增對豪宅樓盤項目的貸款,另外不得將即將到期豪宅項目貸款再展期,短期內(nèi)在一定程度上可以間接給樓市成交均價的上漲勢頭“降溫”。
業(yè)內(nèi)人士分析雖然信托融......
業(yè)內(nèi)人士分析雖然信托融資的實際成本明顯高于銀行信貸,但隨著對豪宅樓盤等部分開發(fā)項目收緊放貸,房地產(chǎn)項目可能將再度依靠信托資金來解“燃眉之急”。
豪宅樓盤頻遭“斷貸”
“最近資金鏈相當(dāng)緊張,主要是因為多家有合作關(guān)系的銀行都表明了‘斷貸’的態(tài)度。”滬上一家知名開發(fā)商的高管昨日對記者表示,該公司目前正在開發(fā)位于徐家匯(002561)江景板塊的一處豪宅樓盤,需要融資規(guī)模達12億元,雖然此前已經(jīng)和多家商業(yè)銀行簽過授信協(xié)議,但是在近期的貸款審批過程中均遭遇了“閉門羹”。
記者從銀行業(yè)內(nèi)了解到,多家商業(yè)銀行在3月底接到來自各總行的內(nèi)部通知,要求對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分類對待,其中對普通住宅項目在符合硬性條件的基礎(chǔ)上仍可給予放貸支持,同時將豪宅樓盤項目剔除出信貸支持名單。
“這次房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策調(diào)整主要是為了配合新一輪的樓市調(diào)控。”滬上一家股份制銀行的公司銀行部副總經(jīng)理對記者表示,目前該行針對豪宅樓盤項目“斷貸”的具體做法是:不得新增對豪宅樓盤項目的貸款,不得將即將到期豪宅項目貸款再展期。
間接“降溫”成交均價
據(jù)記者了解,發(fā)改委副主任朱之鑫于3月下旬曾表示,很多人都說把房地產(chǎn)作為支柱性行業(yè),但查了一下文件并沒有這句話,只是提出把建筑業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)。這一表態(tài)間接使得不少商業(yè)銀行重新定位和調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。
“目前政府的態(tài)度是保證剛性需求,而豪宅樓盤基本上是面向投資性需求。”另一家中資銀行的上海分行高管對記者表示,商業(yè)銀行在這種情況下再向豪宅樓盤項目放貸,顯然與新一輪樓市調(diào)控精神不相符。雖然有兩家開發(fā)商表示可以接受更高的貸款利率,但該行最近還是根據(jù)總行要求對相關(guān)豪宅樓盤項目“斷貸”。
據(jù)以上銀行高管介紹,該行目前對豪宅樓盤的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是評估均價超過每平米5萬元。其實豪宅樓盤項目本身的風(fēng)險因素并沒有明顯超過普通住宅項目,但是豪宅樓盤是樓市投資氛圍變動的風(fēng)向標(biāo),每次開盤在北上廣深等一線城市往往會大幅拉高當(dāng)?shù)氐某山痪鶅r。因此,銀行對豪宅樓盤項目“斷貸”,短期內(nèi)在一定程度上可以間接給樓市成交均價的上漲勢頭“降溫”。
信托融資實際成本翻番
在商業(yè)銀行頻頻對豪宅樓盤“斷貸”的情況下,不少開發(fā)商不得不將融資渠道轉(zhuǎn)向信托。例如,以上的上海本地開發(fā)商高管向記者介紹,該公司在不得已的情況下在本周發(fā)行了一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,為了盡快籌得急需的資金,同時通過信托公司、銀行和第三方理財機構(gòu)等三種渠道發(fā)行。
記者了解到,雖然這家開發(fā)商發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益水平分為兩檔:投資金額達到100萬元對應(yīng)9.5%的預(yù)期年化收益率,而投資金額達到300萬元對應(yīng)10.5%的預(yù)期年化收益率。但考慮到開發(fā)商在發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品過程中還需要支付財務(wù)管理費和渠道傭金等各種成本,所以信托融資的實際成本為18%-20%的年化利率,與銀行貸款的利率相比相當(dāng)于翻番。
雖然信托融資的實際成本明顯高于銀行信貸,但是今年以來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行狀況明顯回暖。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計,今年前兩月共成立119款房地產(chǎn)信托,募集資金347.24億元,占比達31.19%,較去年全年21.83%的占比大幅提升。銀行業(yè)內(nèi)人士分析,隨著對豪宅樓盤等部分開發(fā)項目收緊放貸,房地產(chǎn)項目可能將再度依靠信托資金來解“燃眉之急”。
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